Việc xây dựng các căn hộ đã trở nên đắt đỏ trong những năm gần đây đến mức nó không còn mang lại lợi ích đối với các công ty. Các chuyên gia cho rằng xu hướng này có thể sẽ tiếp tục trong những năm tới.
Theo các nhà kinh tế, chuyên gia và ngành xây dựng, nếu các điều kiện khung không được cải thiện một cách căn bản, hoạt động xây dựng nhà ở tại Đức sẽ gặp khó khăn trong nhiều năm tới. Nguyên nhân là do chi phí xây dựng tăng nhanh cũng khiến nhiều nhà phát triển bất động sản không thể sinh lãi cho nhà ở tự cấp vốn. Để thu hồi chi phí, giá thuê một mét vuông cho một căn hộ mới hiện phải vào khoảng 18 euro, theo ước tính của nhóm làm việc Kiel về xây dựng đương đại.
Theo tính toán của nhóm làm việc Kiel, giá trị trung bình trên toàn quốc để xây dựng một mét vuông nhà ở – bao gồm cả chi phí đất đai – là 5148 euro trong quý 1, hiện ước tính khoảng 5200 euro, như kiến trúc sư Timo Gniechwitz, người làm việc cho tập đoàn, nói. Nhóm làm việc là một trong những tổ chức nghiên cứu xây dựng hàng đầu ở Đức (Arge).
Thậm chí, bỏ xa Munich hay Frankfurt, ngưỡng sinh lời đã đạt đến mức mà chỉ vài năm trước đây khó ai có thể tưởng tượng được. Ba ví dụ từ Bavaria: Theo tính toán của các công ty nhà ở địa phương, giá thuê ở Nuremberg là từ 16,5 EUR đến 18,00 EUR mỗi mét vuông, ở Forchheim ở Upper Franconia là 18,3 EUR và ở Kempten ở Allgäu là 18,5 EUR.
Ludwig Dorffmeister, chuyên gia xây dựng và bất động sản tại Viện Ifo Munich, nhận xét: “Việc xây dựng đơn giản là quá đắt đỏ. “Vào tháng 5, giá xây dựng cho công trình dân cư mới thông thường cao hơn 36% so với đầu mùa hè năm 2020.”
Các dự án bị gác lại
Dorffmeister nói: Các công ty nhà ở thường tạm dừng các dự án “vì tiền thuê thực sự cần thiết cho việc này sẽ khiến các cư dân tương lai choáng ngợp về mặt tài chính“. Đồng thời, chính phủ liên bang đã hạn chế nghiêm ngặt nguồn tài trợ xây dựng mới kể từ năm 2022. “Bất chấp những nỗ lực điều chỉnh dự kiến của tất cả những người liên quan, tôi không mong đợi một sự đảo ngược xu hướng, mà là tổn thất thị trường nghiêm trọng hơn nữa.”
Cơ sở của chính sách nhà ở của Đức là sự phân đôi: Nhà ở xã hội được nhà nước trợ cấp vì việc xây dựng các căn hộ giá rẻ chưa bao giờ mang lại lợi nhuận. Mặt khác, việc xây dựng nhà ở do tư nhân tự có kinh phí nên được áp dụng trong điều kiện kinh tế thị trường, ngay cả khi nguyên tắc này đã bị giảm bớt bởi một số lượng lớn các chương trình trợ cấp. Nhưng trong khi đó, nhiều dự án nhà ở do tư nhân tài trợ không còn giá trị nữa.
Dự kiến 214.000 căn hộ năm 2024
Hiệp hội các công ty nhà ở và bất động sản liên bang (GdW) dự kiến chỉ có 214.000 căn hộ mới cho năm 2024, mục tiêu của chính phủ liên bang là 400.000. Arge Kiel kêu gọi một kế hoạch tổng thể vào mùa xuân. Văn bản viết: “Nếu không có một kế hoạch tổng thể như vậy, việc xây dựng nhà ở sẽ vượt quá ‘điểm bùng phát’ ngay khi có cơ hội. “Sau đó, về lâu dài sẽ không thể đáp ứng đầy đủ nhu cầu về nhà ở ở Đức, đặc biệt là trong phân khúc nhà ở giá rẻ.”
Một tia hy vọng: “Các công ty đang làm mọi thứ có thể để giữ chân nhân viên của họ,” Felix Pakleppa, tổng giám đốc của Hiệp hội Trung tâm ngành Xây dựng Đức (ZDB) cho biết. “Nhưng chúng tôi biết rằng công việc thời gian ngắn đang gia tăng trong các công ty xây dựng nhà ở.” Xu hướng tiêu cực trong giấy phép xây dựng và đơn đặt hàng đến là một “điềm đen tối“.
Pakleppa dự đoán: “Nếu không có ngân sách trợ cấp đầy đủ và các điều kiện xây dựng tốt hơn như hỗ trợ lãi suất cao hơn, thuế suất VAT thấp hơn hoặc thuế chuyển nhượng bất động sản thấp, chúng ta sẽ chứng kiến sự sụt giảm nghiêm trọng trong lĩnh vực xây dựng nhà ở”. “Với những hậu quả không lường trước được đối với các nhân viên trong ngành, những người mà chúng ta sẽ thiếu trong tương lai cho các nhiệm vụ xây dựng sắp tới.” Theo tính toán của tập đoàn Kiel, chi phí xây dựng thô ở Đức đã tăng gấp đôi kể từ năm 2000 và giá đất xây dựng nói riêng đã tăng cao hơn nhiều so với mức trung bình. Tuy nhiên, chi phí theo quy định của nhà nước, tức là tuân thủ các tiêu chuẩn mở rộng kỹ thuật với hệ thống sưởi, cách nhiệt, v.v., cũng đã tăng hơn gấp bốn lần.
Thời điểm tồi tệ cho người thuê nhà
Hans Maier, giám đốc Hiệp hội các công ty nhà ở Bavarian (VdW) tại Munich, cho biết: “Ngày càng khó khăn hơn đối với người thuê nhà. Sự sụt giảm mạnh trong việc xây dựng nhà chung cư đang góp phần làm tăng giá thuê. “Các hộ gia đình lẽ ra đã mua một căn hộ hai năm trước giờ cũng đang tìm kiếm căn hộ cho thuê.” Các chính trị gia đã cảnh báo trong nhiều năm rằng tình trạng thiếu nhà ở và giá thuê tăng là nhiên liệu cho những người theo chủ nghĩa dân túy và cực đoan. Ngân sách của Bộ trưởng Xây dựng Liên bang Klara Geywitz sẽ tăng lên gần bảy tỷ euro vào năm 2024, và chính trị gia SPD cũng đã đề xuất các phương án khấu hao tốt hơn cho việc xây dựng nhà ở. Nhưng hầu như không ai tin rằng điều này có thể là đủ. “Theo quan điểm của chúng tôi, yêu cầu trợ cấp hàng năm là 23 tỷ euro cho việc xây dựng nhà ở,” tổng giám đốc ZDB Pakleppa cho biết.
“Điều này áp dụng cho việc tạo ra nhà ở xã hội và giá cả phải chăng với giá thuê lên tới 12,5 euro mỗi mét vuông.” Hiệp hội Người thuê nhà Đức yêu cầu 12,5 tỷ euro vào năm 2022 chỉ riêng cho nhà ở xã hội. Trong mỗi kỳ bầu cử, các liên minh và hội nghị thượng đỉnh về nhà ở lại gặp nhau, phần lớn không có kết quả. Tuy nhiên, Arge Kiel không muốn từ bỏ hy vọng: “Đầu tiên và quan trọng nhất, mọi người liên quan phải luôn cố gắng giảm thiểu chi phí đầu tư và xây dựng để có thể tạo ra không gian sống hợp túi tiền,” Gniechwitz nói.
Trung Khoa – (Tổng hợp)
